Servidumbres de Agua en Chile: Guía Legal Práctica para Agricultores y Comunidades desde la Perspectiva de Valnor

Las servidumbres son una herramienta jurídica esencial para el acceso y gestión del agua en Chile. En particular, las servidumbres vinculadas al uso de aguas tienen un marco legal específico en el Código de Aguas y son fundamentales para el funcionamiento de los sistemas de riego agrícola. Valnor, como firma boutique de abogados especialista en recursos hídricos, presenta esta guía legal para entender en forma pedagógica qué son las servidumbres de aguas, sus tipos, y cómo operan dentro del marco regulatorio vigente del Código de Aguas.

¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre predial es un derecho real que permite a un predio, llamado “dominante”, beneficiarse del uso o paso por otro terreno ajeno, denominado “sirviente”. El Código Civil de Chile, en su artículo 820, la define expresamente como “un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”. En términos simples, se trata de una forma legal de usar parte del terreno de otra persona para acceder a recursos o ejercer ciertos derechos específicos, como por ejemplo extraer agua o construir canales.

Tipos y clasificaciones de servidumbres

Las servidumbres prediales se pueden clasificar desde distintos puntos de vista, según su origen, su forma de ejercicio, su visibilidad física y su naturaleza jurídica:

Según su origen: pueden ser legales (impuestas por la ley, como aquellas necesarias para asegurar el acceso o conducción de aguas) o voluntarias (establecidas por acuerdo entre partes, mediante contrato, testamento o por prescripción adquisitiva, es decir, por el paso del tiempo).
Según su forma de ejercicio: se dividen en continuas (se ejercen sin la intervención humana constante, por ejemplo las servidumbres de desagüe natural) y discontinuas (requieren una acción humana cada vez que se usan, por ejemplo una servidumbre de paso de personas o vehículos).
Según su apariencia física: pueden ser aparentes (cuando existen signos visibles de su existencia en el predio sirviente, como un camino, una cerca, o un canal construido) o no aparentes (cuando no hay elementos visibles que delaten su existencia).
Según su naturaleza jurídica: se clasifican en positivas (permiten al titular de la servidumbre realizar ciertos actos sobre el predio ajeno, como pasar por él o extraer algo) y negativas (imponen al propietario del predio sirviente la obligación de abstenerse de ejercer algún derecho propio, por ejemplo no construir cierta altura que tape la vista, etc.).

Marco especial: servidumbres en el Código de Aguas

El Código de Aguas (Decreto con Fuerza de Ley N° 1.122 de 1981) – reformado recientemente por la Ley N° 21.435 de 2022 – establece un conjunto de servidumbres específicas vinculadas directamente a los derechos de aprovechamiento de aguas. Estas normas especiales se aplican a situaciones concretas como la conducción, captación (saca), drenaje o uso de aguas, todas ellas fundamentales para la agricultura y el acceso al recurso hídrico.

Cabe destacar que la reforma de 2022 incorporó principios importantes (como la prioridad del consumo humano y la consagración del agua como bien nacional de uso público), pero no eliminó ni alteró la estructura jurídica de las servidumbres existentes en el Código de Aguas, las cuales siguen vigentes y plenamente aplicables dentro del sistema legal chileno.

Servidumbre de acueducto: la columna vertebral del riego

Una de las servidumbres más utilizadas en el ámbito agrícola es la servidumbre de acueducto, que permite conducir aguas a través de un predio ajeno hacia un terreno beneficiado o dominante. Esta figura es crucial para habilitar los canales de riego que llevan el agua desde las fuentes (ríos, canales matrices, pozos, etc.) hasta los fundos agrícolas que la necesitan. En el Código de Aguas, la servidumbre de acueducto está regulada en los artículos 76 a 94, que contemplan, entre otros, los siguientes aspectos clave:

Artículo 76: Establece la definición de la servidumbre de acueducto, autorizando a conducir aguas por un predio ajeno a costa del interesado. En otras palabras, el dueño de un derecho de agua puede tender un canal o tubería por terrenos de terceros, asumiendo los costos que ello implica.
Artículo 77: Señala el carácter legal de esta servidumbre: toda heredad o terreno puede estar obligado a permitir el paso de un acueducto en favor de otra propiedad que necesite conducir aguas para cualquier fin. Dicho de otro modo, ningún predio puede negar arbitrariamente el paso del canal si es necesario para que otro ejerza su derecho de agua.
Artículo 78: Dispone que la conducción de aguas debe realizarse con obras de buena calidad, de manera que el canal no tenga filtraciones, derrames ni estancamientos que perjudiquen al predio sirviente, y que cuente con la infraestructura adecuada (puentes, sifones, etc.) para no entorpecer el normal uso del fundo atravesado. Esto implica, por ejemplo, construir el canal revestido o entubado si es necesario, y prever pasos seguros donde el canal cruce caminos u otros canales.
Artículo 79: Indica que el trazado del acueducto debe ser el que cause **el menor perjuicio posible al predio sirviente】. Se debe elegir la ruta más corta y que implique menor costo y daño, siempre que sea técnicamente factible. En caso de disputa, un juez conciliará los intereses procurando minimizar el gravamen al propietario afectado.
Artículo 82: Fija el derecho a indemnización que tiene el dueño del predio sirviente. Esta indemnización debe cubrir el valor de todo el terreno ocupado por el canal y las mejoras afectadas, más el de una franja lateral a cada lado del canal (equivalente al 50% del ancho del canal, con un mínimo de 1 metro de ancho por lado), y además un recargo adicional del 10% sobre la suma de esos conceptos. Es decir, no solo se paga por donde pasa el canal mismo, sino también por una franja de protección a ambos lados y un extra compensatorio.
Artículos 82–83: Establecen la denominada franja de protección del canal. Dentro de esa franja lateral (definida en el art. 82) se prohíbe al dueño del predio sirviente realizar plantaciones o construcciones nuevas para evitar daños al canal. Sin embargo, el dueño de la servidumbre (del canal) sí puede realizar obras de refuerzo, como muros o taludes, para proteger el acueducto siempre que no perjudiquen el terreno sirviente.
Artículo 88: Dispone que en caso de subdivisión del predio dominante (el terreno beneficiado por el agua), las nuevas porciones que queden aguas arriba mantienen la obligación de dar paso del agua hacia las aguas abajo sin que proceda una nueva indemnización. En otras palabras, si un fundo que recibía agua se divide entre varios dueños, los predios superiores continúan sirviendo de paso a los inferiores para el mismo flujo de agua, como una servidumbre permanente que no se extingue por el loteo.
Artículo 90: Otorga al titular de la servidumbre (dueño del canal) el derecho de acceder al predio sirviente con trabajadores y materiales para la limpieza, mantención y reparación del acueducto, siempre que medie aviso previo al dueño del predio. Asimismo, el propietario del predio sirviente debe tolerar que el personal designado (como un vigilante o “canalero”) ingrese y transite por las orillas del canal para supervisar su buen funcionamiento.
Artículo 91: Establece la obligación de conservar: el dueño (o comunidad de regantes) titular del canal debe mantenerlo en buen estado de funcionamiento, evitando daños o perjuicios a terceros. Si no se realizan las limpias y reparaciones oportunas y ocurrieren daños, los dueños del acueducto serán responsables civilmente de indemnizar, además de exponerse a multas.
Artículo 92: Prohíbe expresamente arrojar basura, desperdicios u objetos que alteren la calidad del agua en los canales. La fiscalización de esta norma recae en la municipalidad respectiva, la cual puede sancionar a los infractores. Incluso se prevé que dentro de zonas urbanas las municipalidades deben colaborar en la limpieza de canales obstruidos por basura.

Lo que viene: Choapa Medio, Choapa Alto y Canela

La DGA anunció que las próximas constituciones judiciales para las CAS Choapa Medio y Choapa Alto están fijadas para los días 5 y 19 de diciembre, respectivamente.
Además, se encuentra en revisión el expediente de la CAS Canela, que ampliará la cobertura de organización subterránea en la provincia.

Recomendaciones desde VALNOR

Desde nuestro equipo jurídico y técnico en gestión de recursos hídricos, consideramos que el éxito de estas comunidades dependerá de que:

Se implementen planes operativos de medición y seguimiento de extracciones.
Se consoliden estatutos internos claros y transparentes que fortalezcan la toma de decisiones.
Se avance en sinergias entre CAS, municipalidades, servicios sanitarios y comunidades agrícolas, para vincular la gestión subterránea con la superficial.
Se aprovechen los fondos estatales de apoyo a la eficiencia hídrica y monitoreo, incluyendo los instrumentos de la CNR y el Fondo Verde para el Clima.

VALNOR está disponible para acompañar a las CAS en la elaboración de sus reglamentos, planes de monitoreo y programas de cumplimiento, así como en la asesoría legal y técnica necesaria para enfrentar los desafíos del cambio climático.

La servidumbre de acueducto: clave del riego en Chile

Este tipo de servidumbre es, en la práctica, la base que permite materializar el riego agrícola a lo largo del país. Resume el principio de que quien tiene un derecho de aprovechamiento de aguas puede llevar esa agua hasta su predio, aún atravesando terrenos ajenos, pagando las compensaciones legales correspondientes. A continuación, resumimos sus aspectos esenciales en un cuadro informativo:

Aspecto	Artículo del Código de Aguas	Contenido principal
Concepto	Art. 76	Autoriza a conducir aguas por un predio ajeno, a costa del interesado.
Predios obligados	Art. 77	Todo terreno puede estar sujeto a la servidumbre de acueducto; no se puede negar el paso.
Calidad de la obra	Art. 78	El canal debe evitar filtraciones, derrames o estancamientos, con obras adecuadas (sifones, puentes, etc.)
Trazado	Art. 79	Debe seguir el recorrido menos perjudicial y costoso para el predio sirviente, si técnicamente es posible.
Indemnización	Art. 82	Se paga el valor del terreno ocupado, más una franja lateral (≥50% del ancho, mínimo 1 m por lado) y un 10% adicional.
Franja de protección	Art. 83	No se pueden hacer plantaciones ni construcciones en la franja; se permite reforzar taludes del canal.
Acceso para mantención	Art. 90	El dueño del canal puede ingresar con trabajadores y materiales para limpiarlo o repararlo, previa notificación.
Obligación de conservar	Art. 91	El titular de la servidumbre debe mantener el acueducto en buen estado; responde por daños y puede ser multado si no lo hace.
Contaminación	Art. 92	Prohibido botar basura u otros residuos en los canales; la municipalidad fiscaliza y sanciona.
División de predios	Art. 88	Si el predio con servidumbre se subdivide, las hijuelas superiores quedan obligadas con las inferiores, sin indemnización.

Otras servidumbres reconocidas en el Código de Aguas

Además de la servidumbre de acueducto, el Código de Aguas contempla otras servidumbres especiales que cumplen funciones importantes en el uso y gestión de las aguas:

Servidumbre de saca de agua: Permite extraer agua directamente de un cauce natural que cruza por un predio ajeno, sin necesidad de construir un acueducto permanente. Es especialmente relevante en zonas rurales donde un estero o canal pasa por varios terrenos privados y se requiere tomar agua en un punto intermedio. Su regulación no está detallada bajo ese nombre específico, pero se desprende de las normas generales que facultan al titular de un derecho de agua a ingresar a predios vecinos para captar o derivar aguas (por ejemplo, lo previsto en el art. 96 del Código de Aguas sobre construcción de obras necesarias para usar el derecho). En todo caso, si no hay acuerdo con el dueño del predio, habrá que recurrir a constituir legalmente la servidumbre pagando la indemnización que corresponda.
Servidumbre de abrevadero: Autoriza el paso de ganado a través de un terreno ajeno para que los animales puedan beber agua directamente desde una fuente natural (río, vertiente, laguna). Se trata de una servidumbre legal pensada para predios que carecen de fuentes de agua para dar de beber a sus animales. La ley señala que se ejercerá en días, horas y lugares determinados para no causar daños indebidos en el predio sirviente. Esta servidumbre está reconocida en el Código de Aguas (art. 99), que señala el derecho de imponerla cuando sea indispensable, aunque el dueño del predio sirviente puede proponer condiciones razonables para su ejercicio.
Servidumbre de drenaje: Facilita la evacuación de aguas sobrantes o estancadas de un predio a través de fundos inferiores. Por ejemplo, permite dar salida a aguas lluvias acumuladas, a filtraciones subterráneas, o desecar terrenos pantanosos llevando esas aguas hacia cauces naturales o canales de desagüe. El Código de Aguas extiende a estas situaciones gran parte de las reglas de la servidumbre de acueducto (art. 94), de modo que se constituirá y pagará indemnización similar cuando se construyan zanjas o drenajes por predios ajenos para eliminar excedentes de agua. El titular de la servidumbre de drenaje también debe mantener las obras en buen estado para no causar perjuicios.
Servidumbre de ocupación y de paso: Permite el ingreso transitorio de maquinaria, equipos y trabajadores a un terreno ajeno para la ejecución de obras hidráulicas o de riego. Es una servidumbre de carácter temporal que suele complementarse con las anteriores. Por ejemplo, cuando se va a construir un canal o un pozo, puede requerirse ocupar el terreno vecino mientras duran las faenas, o transitar por él para transportar materiales. El Código de Aguas prevé esta figura en línea con la normativa general de obras públicas hidráulicas, autorizando dichas ocupaciones y pasos con la debida indemnización. Si bien en el Código vigente estas situaciones no se enumeran con el mismo detalle (los artículos 120 a 125 mencionados suelen referirse a otros temas), en la práctica se establecen por medio de autorizaciones administrativas de la Dirección General de Aguas (DGA) o por acuerdo de las partes, asegurando que el proyecto hídrico se pueda realizar causando el menor impacto posible.

Constitución de una servidumbre de aguas

Las servidumbres relacionadas con aguas pueden constituirse de diversas formas, dependiendo de si hay acuerdo entre las partes involucradas o si es necesario recurrir a instancias legales para forzar su establecimiento:

Por acuerdo entre particulares: Es la vía voluntaria. Las partes (dueño del predio dominante y dueño del predio sirviente) negocian y establecen la servidumbre mediante un contrato. Este acuerdo debe elevarse a escritura pública, describiendo claramente el derecho concedido (por ejemplo, trazado del canal, caudal de agua, horarios, etc.), acompañarse idealmente de un plano, y luego inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente (ya sea en el Registro de Propiedad o en el Registro de Aguas, según corresponda). La inscripción es importante para que el derecho real sea oponible a futuros adquirentes del predio y para darle publicidad.
Por vía judicial: Si no hay consentimiento del propietario del predio sirviente, el interesado en la servidumbre puede presentar una demanda judicial pidiendo su constitución forzosa. El tribunal competente (generalmente civil) evaluará si se cumplen los requisitos legales para imponerla, fijará el trazado más adecuado y las obras necesarias, y determinará el monto de la indemnización que deberá pagarse al dueño afectado. El fallo que concede la servidumbre luego servirá de título para inscribirla. Cabe mencionar que el juez buscará equilibrar los intereses, autorizando la servidumbre solo si es indispensable y procurando minimizar el perjuicio al predio sirviente.
Por resolución administrativa de la DGA: En ciertos casos especiales, cuando la servidumbre involucra bienes nacionales de uso público (por ejemplo, extraer agua de un río que es cauce natural) o obras mayores que requieren autorización ambiental, puede intervenir la Dirección General de Aguas. La DGA emite informes técnicos y en ocasiones autorizaciones previas que son requisito para la constitución de la servidumbre (por ejemplo, art. 96 inciso final del Código de Aguas exige informe de la DGA si las obras afectan cauces naturales). No obstante, finalmente también suele requerirse la formalización por escritura e inscripción, o la vía judicial si hay oposición de privados.

Modificación y extinción de servidumbres

Una servidumbre puede extinguirse por múltiples causas, al igual que otros derechos reales, entre ellas:

Renuncia del titular del derecho (el dueño del predio dominante puede decidir dejar sin efecto la servidumbre si ya no la necesita).
Confusión de predios: Si el predio dominante y el predio sirviente pasan a tener el mismo propietario, la servidumbre se extingue automáticamente por consolidación (nadie puede tener servidumbre sobre su propio terreno).
Cumplimiento del plazo o condición: Si la servidumbre se constituyó por un tiempo determinado o supeditada a cierta condición y ese plazo expira o la condición se cumple, el derecho termina.
Desaparición de la utilidad: Es decir, si la servidumbre deja de ser necesaria para el fin que fue constituida. Por ejemplo, si el predio dominante obtiene otra fuente de agua y ya no requiere conducirla a través del predio vecino, o si el cauce se seca de manera permanente.

Además, la ley contempla la posibilidad de modificar el trazado de una servidumbre en beneficio del predio sirviente bajo ciertas condiciones. En general, el dueño del predio sirviente puede solicitar judicialmente cambiar la ubicación de la servidumbre a otro lugar de su propiedad, siempre que demuestre que el nuevo trazado resulta igual de útil para el predio dominante, pero le causa a él menor perjuicio o molestia y menor costo en mantenimiento. El juez, tras evaluar peritajes si es necesario, puede autorizar esta variación imponiendo las condiciones justas.. Este principio busca equilibrar las cargas, permitiendo aliviar al predio sirviente si ello no afecta el ejercicio del derecho del dominante.

Cabe señalar que, en el contexto de las aguas, el abandono de la servidumbre de acueducto también es causal de extinción. El Código de Aguas presume abandonado un acueducto si no se usa ni mantiene por 5 años consecutivos, habiendo agua disponible para conducir por él. En tal caso, el terreno ocupado retorna al libre uso del dueño del predio sirviente, sin obligación de restitución de pago alguna.

Recomendaciones para una buena gestión de las servidumbres de agua

En la experiencia de Valnor asesorando a agricultores y comunidades de agua, hemos visto que una gestión prolija de las servidumbres ayuda a prevenir conflictos. Por ello, recomendamos a los propietarios y usuarios de aguas que:

Formalicen e inscriban todas las servidumbres en los registros correspondientes. Un acuerdo de palabra o de hecho no inscrito puede generar problemas a futuro si hay cambio de dueños o desacuerdos.
Respeten las franjas de protección de los canales. Eviten construir cercos, galpones u otras obras dentro de la franja lateral del acueducto, así como sembrar árboles cuyas raíces puedan dañarlo. Mantener despejada esa área facilita las mantenciones y previene daños.
Realicen mantenciones periódicas a los canales, especialmente antes y después de la temporada de riego. La limpieza de sedimentos, malezas y basura permite que el agua fluya sin obstrucciones y reduce riesgos de desborde.
Coordinen acciones de limpieza y reparación con otros usuarios. Cuando el canal es comunitario, es importante organizarse (por ejemplo, a través de la Junta de Vigilancia o Comunidad de Aguas) para distribuir equitativamente las tareas y costos de mantención.
Estén informados de sus deberes legales, particularmente en lo relativo a permitir el acceso para mantención, la obligación de conservar las obras en buen estado y la prohibición de contaminar las aguas. El cumplimiento de estas obligaciones legales redunda en un beneficio mutuo y en la sostenibilidad del sistema de riego.

Conclusión

Las servidumbres de aguas no son meros trámites legales burocráticos, sino que constituyen el entramado jurídico que hace posible la distribución y aprovechamiento equitativo del agua en el país. Conocerlas y gestionarlas correctamente es esencial para asegurar un uso sustentable, eficiente y justo del recurso hídrico, especialmente en contextos agrícolas.

En tiempos de escasez hídrica y cambio climático, comprender este marco legal no solo sirve para proteger los derechos de los usuarios de agua, sino que también contribuye a la seguridad alimentaria y al desarrollo rural de Chile, al facilitar la convivencia entre propietarios y el acceso al agua para quien la necesita. Desde Valnor, esperamos que esta guía legal ayude a difundir las buenas prácticas y el respeto a la normativa vigente, fomentando así una gestión del agua más ordenada y colaborativa en beneficio de todos.